第八章收益法收益还原法及其运用

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根据净收益测算途径的不同，收益法可分为（）。

A 报酬资本化法 B 直接资本化法 C 投资法 D 收益乘数法 E 利润法

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评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。

A 收益期应为租赁合同剩余租赁期 B 收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C 净收益应为合同租金减去运营费用 D 净收益应为市场租金减去运营费用 E 净收益应为市场租金减去合同租金

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求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。

A 房产税 B 承租人支付的物业管理费 C 空调设备重置提拔款 D 所得税 E 房屋保险费

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某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则

A 该房地产的收益价格为136.73万元 B 该房地产的收益价格为143.89万元 C 以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D 该房地产的合理经营期限为15年 E 该房地产的合理经营期限为20年

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在求取净收益中，运营费用包括（）。

A 房地产持有环节的税收 B 房地产折旧费 C 房屋保险费 D 房地产抵押贷款还本付息额 E 为承租人提供的服务费

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根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。

A 直接资本化法 B 基于租赁收入测算 C 收益乘数法 D 基于营业收入测算 E 现金流量折现法

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收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A 市场提取法 B 累加法 C 指数调整法 D 投资收益率排序插入法 E 收益乘数法

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关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。

A 资本化率应用在直接资本化法中 B 资本化率是有效毛收入乘数的倒数 C 资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率 D 资本化率能明确表示房地产的获利能力 E 资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

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直接资本化法的优点不包括（）。

A 不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益 B 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

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关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。

A 评估投资价值可选用较乐观的估计值 B 评估抵押价值应选用较保守的估计值 C 评估期房市场价格应选用最高的估计值 D 评估买卖价格应选用最可能的估计值 E 评估保险价值应选用最低的估计值

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