宗地估价实务

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不定项选择题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答问题。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：××厂地价评估

A 市场比较法基本公式中缺少个别因素修正 B 因素条件说明表中，“宗地面积、形状”列入区域因素中错误，应为个别因素 C 因素条件说明表中，“基础设施状况”列入个别因素中错误，应为区域因素 D 因素条件说明表中，“环境条件”列入个别因素中错误，应为区域因素

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A 因素条件说明表中，待估宗地与比较实例“基础设施状况”不同，比较因素条件指数表中得分相同错误，且因素比较修正系数表中也未针对“基础设施状况”进行修正错误 B 因素条件说明表中，实例1和实例3交易时间距估价期日超过了3年，比较实例选取错误 C 实例1、2、3交易时间不同，比较因素条件指数表交易时间得分相同错误，且因素比较修正系数表中交易时间修正系数相同错误 D 实例1年期修正错误，应该为[1-1/(1+r)50]/[1-1/(1+r)30]=106.7%

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A 实例2容积率修正错误，应该是100/90,另外实例1、实例3与待估宗地容积率不同、得分相同缺少理由 B 比较因素条件指数表"宗地面积、形状"待估宗地和比较实例均表述为“不规则”、得分不同错误 C 各比较实例修正后的比准价格之间相差超过20%错误 D 市场比较法的最终结果应该是取算术平均数，不应为众数

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A 估价项目名称不明确，应说明估价对象、评估目的、价格类型等 B 估价日期错误，应该说明该项估价工作的起止日期，而不是某一天 C 地价定义中未说明土地开发程度 D 受托估价方错误，总述中不需要包含“受托估价方”这一项内容

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A “估价结果”中缺少总地价的大写金额，同时必须写明单位面积地价和楼面地价 B “估价结果”如需要用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价 C “土地估价师签字”缺少土地估价师注册证书号 D “土地估价师签字”应由至少两名土地估价师签字，这里由三名土地估价师签字符合要求

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A 附件中应包括委托估价合同、委托方的身份证明，涉及共有产权人，需附上共有产权人同意书或知情书 B 附件中应包括土地使用证等权属证明复印件，估价人员应对国有土地使用证进行验对核实后，在复印件上加盖评估专用章 C 附件中应包括土地利用状况与条件或规划证明材料，如地籍图、建筑平面图等 D 附件中应包括估价对象及比较案例照片、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片

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A 本次估价是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、规划资料及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责 B 本评估报告结果是在估价期日，满足地价定义条件下的国有出让土地使用权价值。若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、容积率、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估结果应作相应调整 C 本报告评估的土地使用权价值构成中包含宗地内的建筑物、构筑物、各类基础设施及地上附着物的价值 D 估价对象宗地用途、权利性质、土地面积根据委托方提供的《不动产权证书》确定，如相关指标有所变动，评估结果需作相应调整

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不定项选择题下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答问题。一、估价项目名称 ××公司位于××区××路××号用地地价评估（×市

A 估价对象处于生活型次干道××路，距离混合型主干道××路约30米，区域内路网建设较完善，附近有19路、74路等数条公交线路经过，综合评价区域交通条件较优 B 估价对象距市级商服中心××百货大楼约2000米，距区级商服中心××广场约1000米，距街区级商服中心约300米，距离各商服中心较近，商业繁华程度较好 C 估价对象位于××市××区××路××号，位置较好，形状基本规则，临街形势较好 D 估价对象所在地××市位于××省东部，是××省的经济中心，集科技、商贸之优势，具有市场广阔、资源丰富、存量资产大、科技力量强等诸多优势，房地产市场发展潜力巨大

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A 估价对象描述中，“1.土地位置状况”表述错误，应为“1.土地登记状况” B 地价影响因素分析中，缺少一般因素的说明 C 地价影响因素分析中，“区域因素”表述错误，应为“区位因素” D 估价对象描述中，缺少“土地利用状况”的说明

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A 地价的确定中，前面说明取市场比较法和收益还原的估价结果的算术平均数作为最终估价结果，计算式中却是收益还原法权重取0.4、市场比较法权重取0.6，前后矛盾 B 地价的确定中，总地价、单位地价和楼面地价缺少大写表示错误，应该有大写表示 C 估价过程，市场比较法缺少基本公式及原理的说明 D 估价方法选择中，缺少估价方法选择依据

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