不定项选择题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答问题。<br/> 土地估价技术报告<br/> 第一部分总述<br/> 一、估价项目名称：××厂地价评估<br/> 二、委托估价方(略)<br/> 三、受托估价方(略)<br/> 四、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。<br/> 五、估价依据(略)<br/> 六、估价期日：2017年6月30日<br/> 七、估价日期：2017年8月13日<br/> 八、地价定义<br/> 此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。<br/> 九、估价结果<br/> 总地价：40605565.8元<br/> 估价结果一览表(略)<br/> 十、需要特殊说明的事项(略)<br/> 十一、土地估价师签字<br/> <img border="0" alt="" src="https://tuku.weimei168.com/uploads/upimg/20251103/23138322_0.png"><br/> 十二、土地估价机构(略)<br/> 二零一七年八月二十二日<br/> 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析<br/> 一、估价对象描述(略)<br/> 二、地价影响因素分析<br/> 1.一般因素(略)<br/> 2.区域因素<br/> (1)位置<br/> 评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12公里，××口岸约1公里，距××大桥约3.5公里。<br/> (2)交通条件(略)<br/> (3)区域性质<br/> 由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。<br/> (4)集聚条件<br/> 评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不<br/> 规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。<br/> 3.个别因素<br/> (1)环境条件<br/> 评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。<br/> (2)地质条件<br/> 评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。<br/> (3)临江条件<br/> 评估地块临××江，有较理想的水运条件。<br/> (4)土地使用权年限<br/> 取国家规定的工业用地出让最高年限50年。<br/> 第三部分土地估价<br/> 一、估价原则(略)<br/> 二、估价方法与估价过程<br/> 根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。<br/> (一)市场比较法<br/> 市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，<br/> 并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。<br/> 该方法基本公式如下：<br/> 待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数1.比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。<br/> 2.比较因素的选择<br/> 根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。3.因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如表1。<br/> <img border="0" alt="" src="https://tuku.weimei168.com/uploads/upimg/20251103/23138322_0_1.png"><br/> 4.编制比较因素条件指数表<br/> 经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2。<br/> <img border="0" alt="" src="https://tuku.weimei168.com/uploads/upimg/20251103/23138322_0_2.png"><br/> 实例1年期修正：<br/> [1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%。<br/> 5.因素修正<br/> 由表2进一步得到各修正系数，如下表3。<br/> <img border="0" alt="" src="https://tuku.weimei168.com/uploads/upimg/20251103/23138322_0_3.png"><br/> 6.实例修正后的地价计算<br/> 经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.8+625.4+502.0)÷3=563.7元/平方米<br/> (二)成本逼近法<br/> 成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：<br/> 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润<br/> (1)土地取得费用<br/> 根据征用该地实际发生费用计算，得到土地取得费用为199.2元/平方米。具体计算过程略。(2)土地开发费用取110元/平方米。具体确定过程略。<br/> (3)投资利息<br/> 假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：<br/> 利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2元/平方米<br/> (4)投资利润：土地开发投资利润率取12%(具体确定过程略),则：<br/> 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1元/平方米<br/> 上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：<br/> V=(1)+(2)+(3)+(4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5元/平方米<br/> 三、地价的确定<br/> 上述两种方法评估结果分别为563.7元/平方米和377.5元/平方米。由于近年来××新区工业用地市场相对较发<br/> 达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40605565.8元，大写：(略)。<br/> 第四部分附件(略)<br/> 第一部分总述中，存在的错误包括（）。<br/>