宗地估价实务

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不定项选择题下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答问题。一、估价项目名称 ××公司位于××区××路××号用地地价评估（×市

A 遵循替代原则，要求土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格 B 遵循供需原则，要求土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性 C 遵循预期收益原则，土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来实际的预期收益为依据 D 遵循最有效利用原则，土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据

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A 估价对象与比较实例C交易时间均为2019年12月，地价指数不同错误 B 市场比较法，缺少容积率的修正 C 比较因素地价修正系数计算错误，应该为：比较实例得分/估价对象得分 D 市场比较法确定土地单位面积地价为4264.22元/平方米缺少理由和依据

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A 收益还原法房屋年折旧额计算错误，应为：2914.50×700×1/55 B 收益还原法年总费用计算错误，不应加上房屋年折旧额 C 收益还原法计算总地价，缺少大写表示 D 收益还原法计算总楼价房地尚可使用年限45年错误，应取土地使用权剩余年限40年

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A 估价对象位置图及估价对象现状照片 B 土地估价机构营业执照、资质证书复印件 C 估价师在估价对象现场勘察的工作照片 D 签字土地估价师证书

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A 估价项目名称缺少评估目的、价格类型 B 包括“受托估价方”错误，第一部分总述中不应包含“受托估价方” C 地价定义位置错误，应放在估价日期后面 D 估价结果中缺少“土地估价结果一览表”

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A ××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权，根据《土地利用现状分类》，评估设定用途为商业 B 本次估价是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、规划资料及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责 C 本评估报告结果是在估价期日，满足地价定义条件下的国有出让土地使用权价值。若待估宗地的土地利用方式、容积率、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估结果应作相应调整 D 本报告评估的土地使用权价格构成中不包含宗地内的建筑物、构筑物、各类基础设施及地上附着物的价格

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A 收益还原法估价结果缺少单位地价的计算 B 地价的确定中，前面描述为取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数最为最终估价结果，后面计算时取加权平均，前后不一致 C 第三部分土地估价中，缺少“估价的前提条件和假设条件” D 地价的确定中，估价结果缺少大写表示

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A 按照一般因素、区位因素、自身因素归类说明影响估价对象地价水平的因素 B 影响因素可根据估价对象特点和估价期日所有选择和侧重 C 对地价影响因素的分析应与估价结果的确定相关联，做到分析合理、参数有据、估价得当 D 一般因素通常包括城市资源状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等

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A 土地登记状况中说明土地权利人、权利类型、土地用途、四至、土地使用权面积等内容 B 土地权利状况中说明土地所有权、土地使用年期及是否设有他想权利等 C 土地利用状况中说明待估宗地形状、地质地势状况及土地利用现状等 D 土地利用状况中应附有地籍图、建筑平面图等证明材料

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A 估价对象交易时间与比较实例C交易时间相同，条件指数表中“地价指数”得分不同错误 B 基本情况表中估价对象和各比较实例容积率不同，条件指数表与地价修正系数表中未进行容积率修正错误 C 计算各比较实例比准价格时缺少年期修正 D 确定土地单位面积地价为4262.44元/平方米，缺少计算方法和确定理由

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