不同类型的宗地估价

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不定项选择题某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地，

A 比较案例来源于政府实际划拨供地案例，选择比较实例时可不考虑供后实际用途 B 原则上应在同一供需圈内或类似地区收集不少于三个实例 C 需要增加比较实例来源时按照先调整时间后调整范围的原则处理 D 选择比较实例时应注意因各地供地政策不同造成的价格内涵差异

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不定项选择题某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地，

A 批发零售用地 B 住宿餐饮用地 C 商务金融用地 D 商服用地

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A 市场比较法 B 收益还原法 C 成本逼近法 D 剩余法

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不定项选择题某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地，

A 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格 B 企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产 C 该宾馆土地使用权以无偿方式取得，土地资产不应计入其企业资产 D 划拨土地使用权价格不包含土地增值收益

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A 待估宗地设定开发程度为红线内外“五通”和红线内场地平整 B 待估宗地因企业需要改制须重新设定开发程度 C 待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通”和红线内场地平整 D 待估宗地必须按“五通一平”进行地价评估

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不定项选择题下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答问题。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称 ××县××工业园

A 估价对象位于××县××工业园区，该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积5平方千米，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域 B 目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套 C 目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应 D 估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。总用地面积30025.23平方米，土地拟出让用途为工业用地

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A 成本逼近法的方法定义中“以取得开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据”错误，应该是“以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据” B 成本地价的公式缺少“税费”，正确的公式为：成本价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费，另外计算过程中也缺少各项税费的计算 C 利息计算中，“利息率取估价期日通行的半年期银行贷款利率6.57%”错误，应该取一年期银行存款利率 D 成本逼近法“评估地价”测算公式中，“位置修正系数”与具体测算过程中的“区域及个别因素修正”前后矛盾

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A 审慎原则要求在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况、以及存在的风险 B 公开市场原则要求评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现 C 价值主导原则要求土地所处市场的好坏是对土地价格产生影响的主要因素。 D 替代原则要求具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致

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A 未说明不选用市场比较法的理由 B 未说明选用成本逼近法的理由 C 同时选择成本逼近法和基准地价系数修正法错误 D 缺少成本逼近法和基准地价系数修正法的基本公式错误

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A “××县三级地区工业用地基准地价修正系数表”，区域因素中包含“周围土地利用状况”错误，“周围土地利用状况”是住宅用地基准地价修正系数表中的区域因素之一，工业用地不包含这一因素 B 工业用地基准地价内涵中，“五通”包含“通燃气”错误，应该是“通讯” C “估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表”，区域因素中“行业集聚效应”评价“较劣”与修正系数“-2.0”矛盾 D “估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表”，个别因素中“地块在区域中位置”评价“劣”与修正系数“-4.0”矛盾

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