计算题 估价对象为2018年10月30日以挂牌出让方式取得50年综合用途土地使用权。土地面积为10000m2，规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门批准，于2020年7月开始动工。预计2022年7月竣工。
地上建筑物情况：①总建筑面积25000m2。其中1～4层商场建筑面积10000m2，8层设备层建筑面积为1000m2；其余层为写字楼、建筑面积14000m2，写字楼中两层自用，建筑面积为2000m2。②该不动产预算投资2400元/m2，开发建设周期预计2年，第一年投入60％，第二年投入40％，资金在投资期间均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营。
市场调查数据：①同类建筑物耐用年限为50年，估价期间市场建安综合造价为2500元/m2，经估算本项目投资总量为6250万元。②估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，经测算，本物业建成后的年总纯收益为2187.5万元。③当地综合还原率为10％（已考虑建筑物每年的折旧损失因素）；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10％，买方应缴纳的契税等税费为正常市场价格的3％。投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30％。有关的银行存款年利率为6.5％，贷款年利率为10％。首发
请测算该土地在2020年7月30日的市场价值，为投资分析提供参考。

正确答案

先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估该宗地于评估期日的价格
①基本计算式是V＝A－B－C－D–E
式中：V为购置开发场地的价格；A为总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；B为建筑物开发成本；C为不动产开发成本利息；D为不动产开发相关税费；E为不动产开发利润。
②计算题干中涉及的各项目
（1）该房地产开发完成后的不动产资本价值

（2）宗地取得税费总额＝地价×3％＝0.03×地价
（3）总建筑成本＝建筑总面积×建安造价＝25000×2500＝6250（万元）
（4）利息＝地价×1.03×（1.1^2－1）+6250×[60％×（1.1^1.5－1）+40％×（1.1^0.5－1）]
（5）开发利润＝（1.03×地价+开发成本）×30％
＝0.309×地价+1875
（6）销售税费＝售价×10％＝2160.86（万元）
③估算估价对象价值
地价＝房地产总价－购地契税－开发成本－利息－利润－税费
＝21608.6－0.03×地价－6250－（0.2163×地价+698.3586）－（0.309×地价+1875）－2160.86
地价＝6831（万元）