问答题 估价对象基本情况如下
某待估宗地2018年11月以有偿出让方式取得50年使用权，出让合同约定土地使用期满国家无偿收回，地上建筑物残值不予以补偿。
该土地面积600m2，2019年11月修建写字楼竣工投入使用，现全部用于出租，市场出租率为80％，每月实收租金为10000元。地上建筑物面积500m2，历史造价为1200元/m2，目前同类建筑重置价格为1500元/m2，经济耐用年限为55年，残值率为10％。
根据市场调查，当地目前市场同类建筑租金为每月30元/m2，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年支付土地使用税及房产税为20元/m2（建筑面积）。支付年管理费为年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为建筑物重置价的0.2％。
请估算该土地使用权在2022年11月的市场价值。

本案例用于出租，有收益，用收益还原法估价。基本公式

1）计算年总收益
土地及建筑物年总收益＝月租金×年度月份×建筑面积×有效出租率
＝30×12×500×0.8＝144000（元）
（租金采用市场租金估算）
＝15306（元）
房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年限
＝1500×500－15306×3＝704082（元）
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率＝704082×6％＝42245（元）
4）计算年土地纯收益
土地年纯收益＝土地及建筑物年总收益－出租总费用－房屋年纯收益
＝144000－32260－42245＝69495（元）
5）计算土地使用权价格

2）计算出租总费用
年税金＝税金标准×建筑面积＝20×500＝10000（元）
年管理费＝年总收益×管理费比率＝144000×4％＝5760（元）
年维修费＝建筑面积×重置价×维修费比率
＝500×1500×2％＝15000（元）
年保险费＝建筑面积×重置价×保险费比率
＝500×1500×0.2％＝1500（元）
出租总费用＝年税金+年管理费+年维修费+年保险费
＝10000+5760+15000+1500＝32260（元）
3）计算房屋出租年纯收益