计算题 某商业房地产项目总占地面积为42000m2，规划建设用地40000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价为280元/m2，建造成本为964元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，按年计算，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%；项目的平均售价为3040元/m2，可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入。试求该项目的开发商成本利润率。

（1）项目总开发价值
　　①项目总销售收入：297000×95%×3040＝85773.60（万元）；
　　②销售税费：85773.60×5.48%＝4700.39（万元）；
　　③项目总开发价值：85773.60－4700.39＝81073.21（万元）。
　　（2）项目总开发成本
　　①土地成本：297000×280＝8316（万元）；
　　②建造成本：297000×964＝28630.80（万元）；
　　③其他工程费：28630.80×8%＝2290.46（万元）；
　　④管理费：
　　a．土地管理费：8316×6%＝498.96（万元）；
　　b．建设期管理费：（28630.80＋2290.46）×6%＝1855.28（万元）；
　　c．管理费合计：2354.24万元；
　　⑤销售费用：85773.60×3.5%＝3002.08（万元）；
　　⑥财务费用：
　　a．土地费用和土地管理费利息：（8316＋498.96）×[（1＋15%）3－1]＝4591.49（万元）；
　　b．建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用利息：
　　（28630.80＋2290.46＋1855.28＋3002.08）×[（1＋15%）3/2－1]＝8344.92（万元）
　　c．财务费用总计：
　　4591.49＋8344.92＝12936.41（万元）
　　8316＋28630.80＋2290.46＋2354.24＋3002.08＋12936.41＝57529.99（万元）
　　（3）项目开发利润：81073.21－57529.99＝23543.22（万元）。
　　（4）成本利润率：23543.22/57529.99＝40.92%。