指错题 ××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告　　一、估价委托人
　　××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。
　　二、估价机构
　　××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
　　三、估价对象
　　1．地理位置及概况（略）
　　2．估价对象概况
　　估价对象：酒店第1、2、10～13、20层。
　　建筑面积：11275m2。
　　土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
　　竣工日期：1991年8月。
　　估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。
　　建筑结构：框架。
　　建筑装修情况：（略）。
　　四、估价目的
　　为银行抵押贷款提供依据。
　　五、估价时点
　　1999年8月20日
　　六、估价依据（略）
　　七、估价原则（略）
　　八、估价方法
　　将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
　　九、估价结果
　　估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
　　十、估价人员（略）
　　十一、估价报告应用的有效期（略）

××酒店房地产估价技术报告　　一、个别因素分析（略）
　　二、区域因素分析（略）
　　三、市场背景分析（略）
　　四、最高最佳使用分析（略）
　　五、估价方法选用
　　将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
　　六、估价测算过程
　　（一）酒店第一、二层估价
　　酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元/m2，二层30000元/m2。可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元/m2，二层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元/m2，二层24000元/m2。
　　确定可比实例修正系数的依据（略）。
表1-23　修正计算表

　　一层比准价格为：（34091＋34392＋34142）÷3＝34208（元/m2）；
　　二层比准价格为：（20979＋21645＋21563）÷3＝21396（元/m2）；
　　第一、二层价值为：（34208＋21396）×2830＝157359320（元）。
　　（二）酒店第10～13层估价
　　酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
　　选用收益法公式：V＝A/R×[1－1/（1＋R）n]。
　　式中，V为收益法评估价格；A为房地产年纯收益；R为报酬率；n为尚可使用年限。
　　1．尚可使用年限n的确定
　　该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n＝42。
　　2．年净收益A的确定
　　酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入＝104×400×365＝15184000（元）。
　　酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
　　年净收益A＝15184000×（1－45%）＝8351200（元）。
　　3．报酬率R的确定
　　采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
　　酒店第10～13层价值：V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）42]＝100270342（元）。
　　（三）酒店第20层估价
　　酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
　　计算年净收益：
　　A＝[100/（1＋8%）＋110/（1＋8%）2＋120/（1＋8%）3＋130/（1＋8%）4＋140/（1＋8%）5]/5×（1－20%）＝756792（元）
　　酒店第20层价值：V＝756792/8%×[1－1/（1＋8%）5]＝3021651（元）。
　　（四）估价对象的总价值
　　157359320＋100270342＋3021651＝260651313（元）
　　（五）应扣折旧额的确定
　　经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%＝208521050（元）。
　　七、估价结果确定
　　估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。