案例题 某企业2012年9月30日在B市郊区以协议出让方式取得50亩地，用途为工业，于2015年5月竣工投入使用，建筑面积40000平方米，包括5栋厂房、1栋配套办公楼。2021年3月，企业拟进行产权转让，委托评估机构对止地的市场价值进行评估，估价期日确定为2021年3月31日。
估价师调查了解到，待估宗地周边主要为农地，近期出让或转让的工业用地实例较少，只收集到相距1.5公里的一宗工业用地的出让价格为47万/亩。但收集到了政府公布的待估宗地所在地的近3年农作物年平均产值为8500元/亩，征地区片综合地价为382.5元/m2。此外，青苗及地上物补偿费按当地农作物的1年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m2计收；耕地开垦费按10元/m2计收。
宗地的开发程度达到“宗地外五通，宗地内六通和土地平整”（宗地外通路、通水、通讯、通电、排水，宗地内增加通暖，场地平整），但宗地内的开发费用计入了地上建筑物价值中，因此，土地评估设定的开发程度为“五通一平”。当地的土地开发费平均为120元/m2。一般情况下，达到“五通一平”的开发周期为1年，开发费在开发期内均匀投入；土地开发的投资回报率为8%。
经调查，该市农地征为工业用地的土地增值收益率在工业开发区为25%，其他为20%。根据该市规定，工业用地土地出让金最低不得低于150元/m2。
估价师了解到2021年3月31日的银行6个月到1年期贷款利率为6.06%。当地工业用地还原率一般取6%。此外，估价师经过对周边环境的调查，待估宗地在该区域中位置较好，与公路相临，且在厂门口有2条公交路线的停靠站台，交通便捷度也较高，对地价的有利影响4%。