问答题 某企业国有产权转让，采用资产基础法评估企业价值。涉及对位于某省中评市中商镇一宗土地使用权的评估。该土地于2021年8月20日办理了不动产登记手续，取得了不动产权证，证载土地用途为工业用地，使用权类型为出让，土地面积167249.35平方米，终止日期为2055年3月11日。至评估基准日2021年11月30日，剩余土地使用年限为33.30年。
评估人员对待估土地进行了清查核实。现场勘查，待评估土地宗地红线内建有办公楼、厂房、库房、原料棚等房屋建（构）筑物，宗地实际开发程度为宗地红线内外均“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及“场地平整”。评估人员收集到中评市基准地价资料如下：中评市人民政府2019年印发《中评市人民政府关于公布实施中评市城镇基准地价更新成果的通知》（中评政发［2019］36号），以及相应的调整系数表（见下表）。
土地开发程度修正系数表

该基准地价基准日为2019年3月31日，从2019年10月15日起实施新的出让国有建设用地使用权基准地价；土地用途划分为商服、住宅、工矿仓储、公共服务用地等四类，根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将城区土地用途划分为五个级别，乡镇土地按用途划分为三个级别。地区宗地红线外为“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及宗地红线内“场地平整”，乡镇宗地红线外为“三通”（通路、通上水、通下水）及宗地红线内“场地平整”。经对比，待估土地位于中评市中商镇工业用地III级范围内。工业用地III级的基准地价为190元/平方米，设定年限50年。
采用两种方法评估上述土地，其中一种为基准地价系数修正法。地价定义为待估土地在公开市场条件下，于2021年11月30日、规划利用条件下、设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内“场地平整”、设定用途为工业用地、使用年限为33.30年的国有出让土地使用权价值。
评估人员根据基准地价成果资料和相应修正系数表，以及当地地价监测结果，计算确定期日修正系数1.0354，宗地面积修正系数为1.05，宗地形状修正系数为1.06，地价影响因素的修正系数为13.91%。由于宗地红线内“五通”项目成本费用已在地上房屋建筑物评估作价中考虑，为避免重复评估，评估人员设定评估土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内“场地平整”。土地还原率取6%。
根据上述资料，不考虑其他因素影响，按要求简答、计算下列问题。(15分）
问题1:请简要说明土地使用权评估时，对实物状态清查核实的主要内容。（2分）
问题2:请简要说明基准地价系数修正法的适用范围与前提条件。（4分）
问题3:请简要说明基准地价的特点及选取基准地价应注意的问题。（3分）
问题4:请计算年期修正系数和开发程度修正（年期修正系数计算结果小数点后保留四位小数）。（4分）
问题5:请计算待估土地单位地价（元/平方米，计算结果小数点后保留两位小数）和土地评估值(万元，计算结果小数点后保留两位小数）。（2分）