案例题 某评估项目背景如下，评估对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6 层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5 层，成交价格为2900元/m 2；乙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m 2；丙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的5 层，成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5 层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见下表，并得到6 层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。
5 层、6 层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表


（1）请计算三个可比实例的比准价值。

（1）
V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；
V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；
V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。

基本思路：比准价值＝可比实例价格×修正系数
本题的基本思路就是进行楼层调整。楼层属于区位因素。
根据题目条件可知，评估对象与可比案例相关情况如下：

1.甲可比实例：
V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；
计算思路：
（1）待估对象位于6层中的第4层，可比实例甲，位于6层中第5层；
总楼层都是6层，因此直接计算所在楼层价格差异即可。
（2）评估对象位于6层楼的4楼，市场价格差异系数为110%；
甲位于6层楼的5楼，市场价格差异系数为100%；
因此修正系数＝待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数＝110%/100%。
2.V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；
计算思路：
（1）待估对象位于6层中的第4层，可比实例乙，位于5层中第4层，所在楼层价格差异需要修正，总楼层价格差异需要修正
（2）被评估对象是在6层住宅楼的4层（110%），可比实例乙在5层住宅楼的4层（105%），所以修正住宅楼层：
修正系数＝待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数＝110%/105%
（3）题目说“6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%”，即待估对象（6层）/可比实例乙（5层）＝98%/100%
即：修正系数＝待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数＝98%/100%
3.V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。
计算思路：
（1）待估对象位于6层中的第4层，可比实例乙，位于5层中第5层，所在楼层价格差异需要修正，总楼层价格差异需要修正
（2）被评估对象是在6层住宅楼的4层（110%），可比实例乙在5层住宅楼的5层（95%），所以修正住宅楼层：修正系数＝待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数＝110%/95%
（3）题目说“6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%”，即待估对象（6层）/可比实例丙（5层）＝98%/100%
即：修正系数＝待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数＝98%/100%