分析

案例题恒安集团是国内最大的卫生用品生产企业，经营领域涉及妇幼卫生用品和生活用纸，生产的心相印纸巾市场占有率连续多年位居全国第一。
2018年恒安集团计划进一步开拓A省的市场。A省有一片2000亩的林地，其中1800亩可营造杨树，其余的200亩是杉木，该杉木属于国家二级保护树种，经过与A省省政府商议，恒安集团将收购A省1800亩的国有林场作为未来林浆纸一体化基地的配套原料林基地。
该林场杨木的主伐年龄为8年，该地区一般杨木小径材的标准参照林分主伐时的平均蓄积为15立方米/亩，林龄5年进行间伐，间伐时生产综合材2立方米/亩。假设林地使用权为无限期，有关技术经济指标如下所示，以此计算该林地资产评估值。
（1）营林生产成本。第一年，造林、抚育费220元/亩；第二年，抚育费180元/亩。从第一年起每年均摊管护费用为15元/亩。
（2）木材销售价格：杨原木900元/立方米；杨综合材：主伐木800元/立方米，间伐木700元/立方米。
（3）木材经营成本。
伐区设计费：主伐按蓄积7元/立方米，间伐按出材量20元/立方米。
直接采伐成本：按出材量计，主伐180元/立方米，间伐200元/立方米。
运输成本：按出材量计，20元/立方米。
销售费用及管理费用合计：销售收入的5％。
不可预见费：销售收入的2％。
（4）其他数据。
税费。根据当地政策，经营期限一个龄级以上，采伐时免收增值税。
木材生产经营利润：直接采伐成本的15％。
投资收益率：8％。
出材率：杨原木出材率为30％，杨综合出材率为60％。
根据上述资料，回答以下问题：
（1）本次评估应该用什么方法？为什么？并说明这种方法的假设前提。
（2）应用木材市场价倒算法，计算主伐期原木净收益、综合材净收益和主伐净收益（每亩）。（保留精度到小数点后两位）
（3）应用木材市场价倒算法，计算间伐期综合材净收益（每亩）。（保留精度到小数点后两位）
（4）计算该林地评估值。（保留精度到小数点后两位）

正确答案

（1）应该用林地期望价法进行评估。评估对象是1800亩的杨树林林地，且题目条件中给出了具体的收益与支出，适用林地期望价法。
林地期望价法以实现森林永续利用为前提，并假定每个轮伐期林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林开始进行计算，将无穷多个轮伐期的净收益全部折为现值累加求和作为拟评估林地资产评估值。
（2）主伐时杨原木净收益A1
＝销售总收入－木材经营成本－木材生产经营利润
＝销售总收入－伐区设计费－直接采伐成本－运输成本－销售费用及管理费用－不可预见费－木材生产经营利润
＝900－7÷30％－180－20－900×（5％＋2％）－180×15％
＝586.67（元/立方米）
主伐时杨综合材净收益A2
＝销售总收入－木材经营成本－木材生产经营利润
＝销售总收入－伐区设计费－直接采伐成本－运输成本－销售费用及管理费用－不可预见费－木材生产经营利润
＝800－7÷60％－180－20－800×（5％＋2％）－180×15％
＝505.33（元/立方米）
主伐净收益
Au＝15×（30％×586.67＋60％×505.33）＝7187.99（元/亩）
（3）间伐期杨综合材净收益Aa（元/立方米）
＝销售总收入－木材经营成本－木材生产经营利润
＝销售总收入－伐区设计费－直接采伐成本－运输成本－销售费用及管理费用－不可预见费－木材生产经营利润
＝700－20－200－20－700×（5％＋2％）－200×15％
＝381（元/立方米）
间伐期杨综合材净收益Aa＝2×381＝762（元/亩）
（4）每亩林地的评估值为：