案例题 S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2017年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
（1）证载土地使用期至2080年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。
（2）宗地形状为规则平行四边形，规划容积率3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。
（3）该市基准地价2015年公布，基准日设定为2015年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）和红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米、住宅450元/平方米。
（4）其他相关资料：
1）该地同类用地价格在2015年1月至5月没有变化，2015年6月至2016年12月每月递增0.5%；
2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%；
3）根据容积率修正系数表，该市同类土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高0.1，则地价在上一容积率地价基础上向上修正1%；
4）商业部分影响因素修正幅度为-2%，住宅部分影响因素修正幅度为3%。

（1）计算商住用途中商业和住宅各自分摊的土地面积
根据已知条件，商业和住宅用地比例为1：9，则：商业用地面积＝土地总面积×商业部分用地比例＝4000×10%＝400（平方米）
住宅用地面积＝土地总面积×住宅部分用地比例＝4000×90%＝3600（平方米）
（2）计算商业部分地价
年期修正系数＝[1－1/（1＋6%）^33]÷[1－1/（1＋6%）^40]＝0.9458
期日修正系数＝（1＋0.5%）^19＝1.0994
容积率修正系数＝（1＋1%）^8＝1.0829
土地开发程度修正值为零。
根据已知条件，处于四级商业地价区，基准地价为800元/平方米，影响因素修正幅度为-2%。
该宗地商业部分单位面积价格＝宗地所在级别基准地价×（1＋影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数＋800×（1-2%）×0.9458×1.0994×1.0829＋0＝882.79（元/平方米）
宗地商业部分总地价＝882.79×400＝353116（元）
（3）计算住宅部分地价
年期修正系数＝[1－1/（1＋6%）^63]÷[1－1/（1＋6%）^70]＝0.9913
期日修正系数＝（1＋0.5%）^19＝1.0994
容积率修正系数＝（1＋1%）^8＝1.0829
土地开发程度修正值为零。
根据已知条件，处于四级住宅地价区，基准地价为450元/平方米，影响因素修正幅度为3%。
该宗地住宅部分单位面积价格＝宗地所在级别基准地价×（1＋影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数＋450×（1＋3%）×0.9913×1.0994×1.0829＋0＝547.01（元/平方米）
宗地住宅部分总地价＝547.01×3600＝1969236（元）
（4）计算评估宗地于转让日期2007年1月1日的总地价和单位面积价格
总地价＝商业用地部分总地价＋住宅用地部分总地价
＝353116＋1969236＝2322352（元）
＝232（万元）
评估宗地单位面积价格＝评估宗地商住总地价/评估宗地总面积＝2322352/4000＝580（元/平方米）