不定项选择题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答问题。土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
××公司位于××区××路××号用地地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象
估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58平方米。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、估价期曰：二零一九年十二月三十一日。
七、估价日期：二零一九年十二月三十日至二零二零年一月十日。
八、地价定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4.9,开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地使用权价格。
九、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积：595.58平方米
单位面积地价：4485.25元/平方米
总地价：2671325元
大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。
十一、土地估价师签字(略)
十二、土地估价机构(略)
二零二零年一月十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述(略)
二、地价影响因素分析(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
1.最有效利用原则(略)
2.贡献原则(略)
3.供需原则(略)
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。其他内容略。(二)估价过程1.收益还原法
(1)计算估价对象总楼价：计算公式为：

其中：P为总楼价。
a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。
r为综合还原率。
n为房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。出让合同约定，土地使用权期限届满，无偿收回土地使用权及地上建筑物。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》,确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好
房，成新率为75%。
(2)确定客观租金：
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例：
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)
②影响租金因素修正(略)。
③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243.60(元/平方米)
比准价格B=233.40(元/平方米)
比准价格C=249.09(元/平方米)
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：
客观租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03(元/平方米)
(3)计算房地总收益：
年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15(元)
(4)计算年总费用
①管理费：
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%,即：
房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51(元)
②维修费：
根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%,即：房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×2%=40803(元)
③保险费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰,即：
房屋年保险费=房屋现值×2%=2914.50×700×75%×2%=3060(元)
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914.50×700×(1/60)=34002.50(元)
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21(元)
年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.22(元)
(5)房地年纯收益
房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93(元)
(6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。(确定过程略)
(7)计算总楼价：

(8)房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112.5(元)
(9)总地价
总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112.5=2868787.89(元)
2.市场比较法
(1)选择房地出售实例
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：

(2)房屋占地地价计算
经计算，实例A单位面积地价为3514.75元/平方米，实例B单位面积地价为4019.22元/平方米，实例C单位面积地价为3683.17元/平方米。具体计算过程略。
①比较因素条件指数
分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表。各条件指数的具体确定过程略。

②因素修正系数
根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：

③计算比准价格
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：
比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103=4000.69
比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108=4264.22比准价格C=3683.17×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100=4072.63




(元/平方米)
(元/平方米)
(元/平方米)

通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/平方米。
三、地价的确定
估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：
单位面积地价=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25(元/平方米)
楼面地价=4485.25÷4.9=915.36(元/平方米)
总地价=4485.25×595.58=2671325(元)(取整)
第四部分附件(略)
第三部分土地估价的收益还原法测算中，存在的错误之处包括（ ）。

A 确定客观租金中，"比准价格"表述错误，应该为"比准租金"

B 计算总楼价时，使用年期n取房屋剩余使用年期45年错误，应该取土地使用年期40年

C 房地总收益的计算缺少理由和依据

D 综合还原率10%的确定缺少理由和依据