案例题 某评估机构2021年4月15日受托评估土地抵押价值。估价期日设定为2021年4月18日。待估宗地是一宗待开发的土地，开发企业于2020年12月31日以摘牌的方式取得，占地面积113390m2,合170.09亩，规划容积率3.5,规划用途为城镇混合住宅用地，包括了住宅和商业用途，住宅使用权终止时间为2090年12月31日，商业使用权终止时间为2060年12月31日。规划住宅建筑面积319850m2,商业72215m2。土地实际和设定的开发程度为“七通一平”。
估价师对当地基准地价进行了调查，调查结果如下：
1.该市基准地价于2020年进行调整，于2020年12月公布，基准日为2020年1月1日。住宅、商业、综合用途的土地共分为九级，其中一～五级地的土地开发程度设定为“七通一平”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通天然气和热力，红线内场地平整),商业、住宅、综合用地年限分别设定为40年、70年、50年。待估宗地位于居
住和商业一级地，其对应的基准地价为商业2200元/m2、住宅1980元/m2(楼面地价)。
2.其他相关资料：
(1)估价师调查了当地地价的变化，居住用地和商业用地的地价指数如下表；

估价师认为当前居住土地交易市场走势平稳，预计4月份与第一季度持平，取地价指数为107;但商业土地交易价
格走高，预计4月份地价指数111。
(2)商业用地、居住用地的还原率均为6%;
(3)根据容积率修正系数表，该市居住用地一级地平均容积率为2.0,商业用地一级地平均容积率为2.2。住宅、商业一级地容积率修正系数表(节选)如下所示。
居住一级地容积率修正系数表

(4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为11.2%,住宅10.8%;
(5)基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×(1+影响因素修正系数)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正值。