案例题 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%,可经营面积比例为75%,年租金为600元/m2,房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计。该类建筑耐用年限50年，残值率为0,建筑费和转业费预计为1500元/m2,第一年投入60%,第二年投入40%,贷款利率为15%,当地房地产综合还原利率为8%,开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%,取得土地使用权必须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所支付的最高投标地价款。

第一步：计算开发后不动产价格。
(1)计算年出租总收入
600×20000×80%×75%÷10000=720(万元)
(2)计算出租总支出
管理费=720×3%=21.6(万元)
维修费=720×8%=57.6(万元)
税金=720×12%=86.4(万元)
年出租总支出=21.6+57.6+86.4=165.6(万元)
(3)计算年出租纯收入 720-165.6=554.4(万元)
(4)计算开发后不动产总价。
(554.4/8%)×[1- 1/(1+8%)38]=6557.92(万元)
第二步：计算建筑费与专业费。
1500×20000÷10000=3000(万元)
第三步：计算开发利息。
地价×(1+2%)×[(1+15%)2-1]+3000×60%×[(1+15%)1.5-1]+3000×40%×[(1+15%)0.5-1]=0.32895×地价 +506.68(万元)
第四步：计算开发利润。
6557.92×15%=983.69(万元)
第五步：目前可能的最高投标地价。
地价=6557.92-3000- [0.32895×地价+506.68]-983.69-地价×2%
第一步：计算开发后不动产价格。
(1)计算年出租总收入
600×20000×80%×75%÷10000=720(万元)
(2)计算出租总支出
管理费=720×3%=21.6(万元)
维修费=720×8%=57.6(万元)
税金=720×12%=86.4(万元)
年出租总支出=21.6+57.6+86.4=165.6(万元)
(3)计算年出租纯收入 720-165.6=554.4(万元)
(4)计算开发后不动产总价。
(554.4/8%)×[1- 1/(1+8%)38]=6557.92(万元)
第二步：计算建筑费与专业费。
1500×20000÷10000=3000(万元)
第三步：计算开发利息。
地价×(1+2%)×[(1+15%)2-1]+3000×60%×[(1+15%)1.5-1]+3000×40%×[(1+15%)0.5-1]=0.32895×地价 +506.68(万元)
第四步：计算开发利润。
6557.92×15%=983.69(万元)
第五步：目前可能的最高投标地价。
地价=6557.92-3000- [0.32895×地价+506.68]-983.69-地价×2%