案例题 待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。
根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。

该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。假定待估宗地的地价款为V。
待估宗地价格=不动产总价-开发项目整体的开发成本-开发利润-取得土地使用权的法律、估价及登记费 (1)测算不动产总价
不动产出租年纯收益=8000×300×90%×(1-25%)=162(万元)
土地使用权年限为50年，开发周期为2年，则不动产收益期限为50-2=48年，不动产还原率为8%。 不动产总价=162/8%×[1-1/(1+8%)48]=1974.64(万元)
(2)测算开发项目整体的开发成本
建筑费和专业费=8000×1000÷10000=800(万元)
利息= (V+V×3%)×[(1+12%)2-1]+800×40%×[(1+12%)1.5-1]+800×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2620×V+87.
2792
(3)测算开发商利润
开发商利润=不动产总价×15%=1974.64×15%=296.196(万元)
(4)测算待估宗地价格
V=1974.64-(800+0.2620×V+87.2792)- V=612.36 (万元)