案例题 A土地评估机构接受委托评估某土地使用权的市场价值，为作价入股提供依据。B估价师拟采用成本逼近法估价，估价期日设定为2021年3月1日。该宗地为工业用地，土地使用年期为50年，土地面积2617.52m2。
估价对象地处城郊，在征用时为耕地，周边土地类型多为农用地，所在区域近期有征地交易案例，当地政府及相关部门也公布了有关征地补偿文件。
1.当地政府公布的征地区片综合地价为244.64(元/m2);
2.结合当地统计调查资料及估价人员调查征地实际情况，耕地前三年平均年产值为3000元/亩，青苗补偿费按单季产值补偿(一年两季),地上物补偿费按区域平均计算为2700元/亩；
3.该市城市基础设施由政府城建主管部门统一配套，考虑估价对象区域状况水平，本次评估确定估价对象宗地红线外“六通”(通供水、通排水、通电、通讯、通气、通路)开发费为80元/m2,宗地内场地平整费用为10元/m2;
4.估价对象所在区域耕地占用税为22.50元/m2,耕地开垦费为25.53元/m2;
5.根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的1年期贷款利率7.47%计，复利计息，其中土地取得费及有关税费在征地时一次性投入，宗地内场地平整费用在开发期内均匀投入；
6.投资回报率为6%,土地增值收益为成本价格的20%,土地还原率为6%。

成本逼近法公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值
青苗及地上物补偿费=3000÷2+2700=4200(元/亩)=6.30(元/m^2)
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗及地上物补偿费=244.64+6.30=250.94(元/m^2)
土地开发费=宗地外“六通”费用+宗地内场地平整费用=80+10=90(元/m^2)
有关税费=耕地占用税+耕地开垦费=22.50+25.53=48.03(元/m^2)
投资利息=(250.94+80+48.03)×[(1+7.47%)-1]+10×[(1+7.47%)0.5-1]=28.68(元/m2) 投资利润=(250.94+90+48.03)×6%=23.34(元/m^2)
土地成本价格=250.94+90+48.03+28.68+23.34=440.99(元/m^2)
土地增值收益=440.99×20%=88.20(元/m^2)
土地价格=土地成本价格+土地增值收益=440.99+88.20=529.19(元/m^2)
上述土地价格为无限年期的土地价格，估价对象实际使用年期为50年，需要进行年期修正，年期修正系数为：1- 1/(1+6%)50
估价对象土地价格=529.19×[1-1/(1+6%)50]=500.46(元/m2)
估价对象土地总价=500.46×2617.52÷10000=131(万元)