案例题 现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2015年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2020年11月1日进行的市场调查情况如下：
(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元；
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料，评估该宗土地于2020年11月1日的市场价格。

房地产年总收益=30×12+60×5%=363(万元)
房地产年总费用=15×12=180(万元)
房地产年纯收益=房地产年总收益-房地产年总费用=363-180=183(万元)
建筑物年折旧额=(4000×2500÷10000)/50=20(万元)
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物年折旧额×折旧年限=4000×2500÷10000-20×5=900(万元) 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率=900×8%=72(万元)
土地年纯收益=房地产年纯收益-建筑物年纯收益=183-72=111(万元)
土地于2020年11月1日的市场价格=111/6%×[1-i/(1+6%) 45]=1715.60 (万元)
土地于2020年11月1日的单位面积价格=土地总价/土地面积=1715.60×10000/1000=17156(元/m^2)