案例题 M公司于2020年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2022年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。
经调查，该写字楼所占土地为2018年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，出让合同约定土地使用权期限届满无偿收回土地使用权时，建筑物也无偿收回。写字楼于2019年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%,出租经营过程中的税费为年租金的5%,维修费为重置价的2%,管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置),年保险费为重置价的0.2%,房产税为原造价70%的
1.2%。目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。请根据上述资料测算该土地于2022年11月1日的单位面积地价和总地价。

房屋重置价=2500×15000÷10000=3750(万元)
年折旧费=房屋重置价/使用年限=3750/49=76.53(万元)
(1)计算房地产年总收益
房地产年总收益=(60+5)×12×15000×(1- 10%)÷10000=1053(万元)
(2)计算房地产年总费用
税费=年租金×5%=1053×5%=52.65(万元)
维修费=房屋重置价×2%=3750×2%=75(万元)
管理费=[(60+5)×12×15000÷10000]×3%=35.1(万元)
年保险费=房屋重置价×0.2%=3750×0.2%=7.5(万元)
房产税=原造价×70%×1.2%=(2300×15000÷10000)×70%×1.2%=28.98(万元)
房地产年总费用=52.65+75+35.1+7.5+28.98=199.23(万元)
(3)计算房地产年纯收益
房地产年纯收益=房地产年总收益-房地产年总费用=1053-199.23=853.77(万元)
(4)计算建筑物年纯收益
建筑物现值=房屋重置价-年折旧额×已使用年限=3750-76.53×3=3520.41(万元)
建筑物年纯收益=建筑物现值×房屋还原率=3520.41×8%=281.6328(万元)
(5)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地产年纯收益-建筑物年纯收益=853.77-281.6328=572.1372(万元)
(6)计算土地总价和单位面积地价
土地总价=572.1372/6%×[1-1/(1+6%)46]=8882.07(万元)
单位面积地价=8882.07/12480=7117(元/m^2)