案例题 甲公司于2011年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2012年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2016年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米，管理费支出为租金的5%,每年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2%,年支出保险费为重置价的0.2%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,估价基准日定为2016年6月30日，土地使用权到期时无偿收回土地及地上建筑物。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

1.计算房地年总收益
50×950×12=570000(元) 2.计算年总费用
年管理费=年租金×5%=570000×5%=28500(元)
年维修费=重置价×2%=950×1600×2%=30400(元)
年保险费=重置价×0.2%=950×1600×0.2%=3040(元)
年税金=950×35=33250(元)
年总费用=28500+30400+3040+33250=95190(元)
3.计算建筑物年纯收益
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率=(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率 年折旧费=950×1600/49=31020.41(元)
建筑物年纯收益=(950×1600-31020.41×4)×8%=111673.47(元)
(4)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地总收益-年总费用-建筑物年纯收益=570000-95190-111673.47=363136.53(元)
(5)计算2006年6月30日的土地使用权价格
土地总价=363136.53/6%×[1-1/(1+6%)45]=5612577(元)
土地单位价格=5612577/800=7015.72(元/m2)
(6)建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×已使用年限=1600×950-31020.41×4=1395918(元)
(7)土地及建筑物一体总价格
土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值=5612577+1395918=7008495(元)
土地及建筑物一体单价=7008495/950=7377.36(元/平方米)