案例题 某公司于2012年6月30日通过拍卖竞得一宗位于A市中心区的土地50年的使用权，该宗土地的面积为12000m2,规划用途为办公，出让合同约定土地使用权期限届满无偿收回土地使用权时，建筑物也无偿收回。经开发于2015年6月30日建成一座总建筑面积为48000m2的写字楼，框架剪力墙结构，经济耐用年限为60年。其中可出租面积为36000m2,地下车库200个也可以出租。该公司于2021年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估2021年6月30日的土地价值以及该房地产整体的价值(需要提供总价和单价)。
评估机构调查资料显示，A市中心区同类写字楼月租金为150元/平方米建筑面积，地下车位租金为450元/月，管理费支出为租金收入的5%,每年需支付的各项税金为租金收入的17.5%,年支出维修费为重置价格的2%,年支出保险费为重置价格的0.15%。
调查同类写字楼建筑物的重置价格为3500元/m2,残值为0,年平均出租率为90%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。

1.计算土地价值
(1)房地产年总收益=写字楼年收益+车位年收益=(36000×150×12+200×450×12)×90%÷10000=5929.20(万 元 )
(2)房地产年总费用
管理费及各项税金=租金收入×(5%+17.5%)=5929.20×22.5%=1334.07(万元)
维修费及保险费=重置价格×(2%+0.15%)=48000×3500×(2%+0.15%)÷10000=361.2(万元) 房地产年总费用=1334.07+361.2=1695.27(万元)
(3)房地产年总纯收益
房地产年总纯收益=房地产年总收益-房地产年总费用=5929.20-1695.27=4233.93(万元)
(4)建筑物年纯收益
建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧费×已使用年限={3500- [3500/(50-3)]×6}×48000÷10000=14655.32(万 元 )
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率=14655.32×8%=1172.43(万元)
(5)土地年纯收益
土地年纯收益=房地产年总纯收益-建筑物年纯收益=4233.93-1172.43=3061.5(万元)
(6)2021年6月30日的土地价格
土地总价格=3061.5/6%×[1-1/(1+6%)4l]=46345.04 (万元)
土地单价=土地总价格/土地总面积=(46345.04×10000)/12000=38621(元/m^2)
2.计算房地产整体价格
房地产总价格=土地总价格+建筑物现值=46345.04+14655.32=61000.36(万元)
该房地产的楼面价格=房地产总价格/总建筑面积=(61000.36×10000)/48000=12708(元/m^2)