案例题 某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了3个交易实例(宗地A、B、C),整理后见下表：

此外，估价师还获取了以下资料和信息：
(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2013年5月至2016年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点；
(2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%;
(3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1千米，价格对比指数减少(或增加)2%;
(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1千米，价格对比指数减少(或增加)1%;
(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”,价格对比指数增加(或减少)2%;
(6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%;
(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%;
(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略；
(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%;
(10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0.1,其价格对比指数增加(或减少)0.5%;
(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，征地区片综合地价为90元/平方米，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算；
(12)征地过程中发生的相关税费包括：耕地占用税按5元/平方米征收；耕地开垦费按13.72元/平方米计收；
(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/平方米；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为20%,根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%,年贷款利息率为6.57%,土地还原利率为6%。
(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100,将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。

(2)根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0.5)。

正确答案

(1) 补充完成的“因素条件价格对比指数表”如下表所示。


(2) 1.市场比较法

A 宗地比较修正后价格=490×(100/100)×(100/97)×(100/104)×(100/101)
×(100/101)×(100/102)×(100/100)×(100/100)×(100/102)×(100/97.5)×1.0198=478.69(元/ 平方米)
B宗地比较修正后价格=430×(100/94.5)×(100/95)×(100/102)×(100/102)
×(100/102)×(100/100)×(100/96)×(100/100)×(100/104)×(100/99.5)×1.0111=459.39(元/ 平方米)
C宗地比较修正后价格=480×(100/98.5)×(100/100)×(100/105)×(100/97)
×(100/99)×(100/102)×(100/100)×(100/100)×(100/102)×(100/98)×1.0153=481.26(元/平 方米)
该宗地比准价格=(478.69+459.39+481.26)÷3=473.11(元/平方米)
2.成本逼近法
(1)土地取得费及税费
土地补偿费、安置补助费=90(元/平方米)
青苗及地上物补偿费=2000元/亩=3(元/平方米)
耕地占用税=5(元/平方米)
耕地开垦费=13.72(元/平方米)
土地取得费及税费=90+3+5+13.72=111.72(元/平方米)
(2)土地开发费
土地开发费=150(元/平方米)
(3)投资利息
111.72×[(1+6.57%) 2- 1]+150×[(1+6.57%)1- 1]=25.02(元/平方米)
(4)投资利润
(111.72+150)×20%=52.34(元/平方米)
(5)土地成本价格
土地成本价格=111.72+150+25.02+52.34=339.08(元/平方米)
(6)土地增值收益
土地增值收益=土地成本价格×30%=101.72(元/平方米)
(7)土地价格
无限年期土地价格=339.08+101.72=440.8(元/平方米)
待估宗地土地价格=440.8×[1-1/(1+6%) 50]=416.87(元/平方米)
3.最终确定待估宗地价格
待估宗地单价：473.11×0.5+416.87×0.5=444.99(元/平方米)
待估宗地总价：444.99×100×666.6667=2967(万元)