案例题 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年后建成即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建设期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第2年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：
（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；
（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

（1）假设土地使用权价格为V
待估宗地价格=不动产总价-开发项目整体的开发成本-客观开发利润
①不动产总价
开发完成后的不动产总价=（40000×6000+20000×4500）÷10000=33000（万元）
②开发项目整体的开发成本
建筑费及专业费=（40000×2100+20000×1800）÷10000=12000（万元）
投资利息=V×[（1+5.5%）2-1]+12000×40%×[（1+5.5%）^1.5-1]+12000×60%×[（1+5.5%）^0.5-1]=0.113V+596.75
销售税费=售价×5.5%=33000×5.5%=1815（万元）
③开发利润
开发利润=售价×15%=33000×15%=4950（万元）
V=33000-[12000+（0.113V+596.75）+1815]-4950
V=12253.59（万元）
单位地价=12253.59/（20×666.67）=9190.15（元/平方米）
（2）由第一问可知，宗地总地价为12253.59万元，假设甲可得到14000平方米综合楼、Y平方米的公寓，则存在如下等式：
14000×6000×90%÷10000+Y×4500×90%÷10000=12253.59
计算得到：Y=11589.11（平方米）