案例题 某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2017年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。出让合同约定土地使用权到期无偿收回土地使用权及地上建筑物。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米，收集到酒店其他有关情况如下：
（1）1～5层为酒店大堂、中西餐厅、娱乐场所等，建筑面积为7500平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元；
（2）6～20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单间68间（其中普通单间有38间，118元/天，豪华单间30间，158元/天），标准双人间158间（其中普通标间为98间，188元/天，豪华标间60间，258元/天），套房58间（其中普通套房为38间，288元/间，豪华套房有20间，388元/天），总统套房8间（988元/天），全部入住率为70%；
（3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经济耐用年限50年，建筑物残值率为0。请以该酒店的实际经营数据和有关参数，计算其土地在2023年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：大堂等经营管理的费用为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7%；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米）。

1.计算1～5层房地产价值
（1）年净收益=（10-6-10×10%）×365=1095（万元）
（2）1～5层价值=1095/8%×[1-1/（1+8%）^34]=12687.69（万元）
2.计算6～20层房地产价值
（1）单间年潜在毛收入=（38×118+30×158）×365÷10000=336.68（万元）
（2）标准间年潜在毛收入=（98×188+60×258）×365÷10000=1237.50（万元）
（3）套房年潜在毛收入=（38×288+20×388）×365÷10000=682.70（万元）
（4）总统套房年潜在毛收入=8×988×365÷10000=288.50（万元）
（5）6～20层年净收益=（336.68+1237.50+682.70+288.50）×70%=1781.77（万元）
（6）6～20层价值=1781.77/7%×[1-1/（1+7%）^34]=22902.89（万元）
3.计算估价对象房地产在估价期日的收益价值
12687.69+22902.89=35590.58（万元）
4.计算房屋现值
（1）建筑物重置价=3800×30000÷10000=11400（万元）
（2）建筑物折旧=11400×4/38=1200（万元）
（3）房屋现值=11400-1200=10200（万元）
5.计算地价
土地总价=35590.58-10200=25390.58（万元）
土地面积=总建筑面积÷容积率=30000÷2=15000（平方米）
地面单位价格=25390.58×10000/15000=16927.05（元/平方米）