案例题 某市现有一宗“七通一平”的待建空地，土地总面积为5000m2，已得到规划许可修建商品住宅，规划容积率为3.0，土地使用权年限为70年，现在招标出让。某开发公司拟参与此地块投标。据市场调查和规划要求，该宗地适宜建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达每平方米建筑面积5800元；开发建设过程中，建安工程费为每平方米建筑面积1300元，勘察设计等专业费用及管理费为建安工程费的15%，第一年需要投入40%的建安工程费、专业费用及管费，第二年要投入60%的建安工程费、专业费用及管理费，在各年内均匀投入；贷款年利息率为4.75%，销售税费为不动产总价的8%，销售利润率为不动产总价的20%。当地土地转让中卖方需要交纳的税费为转让价格的6%，买方需要交纳的税费为转让价格的4%。试利用所给资料估算该企业目前所能投标的最高地价。

（1）计算开发后的不动产总价
总建筑面积=5000×3=15000（m^2）
不动产总价=15000×5800/10000=8700（万元）
（2）计算建造成本
建安工程费=1300×15000/10000=1950（万元）
专业费用及管理费=1950×15%=292.5（万元）
建造成本合计=1950+292.5=2242.5（万元）
（3）计算开发利润
开发利润=8700×20%=1740（万元）
（4）计算投资利息
投资利息=地价×（1+4%）×[（1+4.75%）^2-1]+2242.5×40%×[（1+4.75%）^1.5-1]+ 2242.5×60%×[（1+4.75%）^0.5-1]=0.1011465×地价+96.25
（5）计算销售税费
销售税费=8700×8%=696（万元）
（6）计算购地税费
购地税费=地价×4%=0.04×地价
（7）计算地价
地价=8700-2242.5-1740-0.1011465×地价-96.25-696-0.04×地价
地价=3439.74（万元）
单位面积地价=3439.74×10000/5000=6879.48（元/m^2）
楼面地价=6879.48/3=2293.16（元/m^2）