案例题 某宗地土地面积3647.95m2，土地使用权年期为70年，根据下述资料采用剩余法评估该土地使用权于2021年10月10日的市场价值。
1.估价对象规划建设一栋地上26层的综合性高层建筑，其中1～3层为批发零售用途，4至26层为城镇住宅用途。总建筑面积为21665.12m2，其中城镇住宅建筑面积为19005.81m2，批发零售建筑面积为2659.31m2，1层批发零售建筑面积为932m2，2～3层建筑面积相等。
2.预测建成后，估价对象住宅部分平均销售价格为4492元/m2。估价对象一层商铺的售价为15470元/m2，第2、3层的平均售价分别是第1层商铺售价的50%和40%。
3.整个项目从取得土地到建设投入使用直至全部销售完毕为2.5年。开发成本费用在开发期间均匀投入，地价款及契税在开发期初一次性投入。
4.契税按地价款的3%计。
5.房屋建造成本包括前期费用、工程费用、其他费用、不可预见费，其中工程费用为1925元/m2，前期费用、其他费用和不可预见费分别是工程费用的4%、7%和5%。
6.管理费用为房屋建造成本的5%，销售税费为售价的9.65%，投资利息的利息率参考同期银行公布的一到三年期贷款利率7.02%，投资利润率为全部预付资本的30%。

（1）预测估价对象开发完成后的房地产总价
批发零售建筑面积为2659.31m^2，1层批发零售建筑面积为932m^2，2～3层建筑面积相等，则2～3层商铺建筑面积为（2659.31-932）÷2=863.655（m^2）
一层商铺平均售价15470元/m^2
二层商铺平均售价=15470×50%=7735元/m^2
三层商铺平均售价=15470×40%=6188元/m^2
第1～3层商铺的平均售价=（932×15470+863.655×7735+863.655×6188）/2659.31=9943（元/m^2）
估价对象房地产平均售价=（19005.81×4492+2659.31×9943）/21665.12=5161（元/m^2）
（2）计算项目开发成本
假设该宗地楼面地价为V元/m^2，则购地契税=V×3%=0.03V（元/m^2）
房屋建造成本=1925×（1+4%+7%+5%）=2233（元/m^2）
管理费用=2233×5%=111.65（元/m^2）
销售税费=5161×9.65%=498.04（元/m^2）
投资利息=（V+0.03V）×[（1+7.02%）^2.5-1]+（2233+111.65）×[（1+7.02%）^2.5/2-1]=0.1904V+207.52（元/m^2）
（3）投资利润=（V+0.03V+2233+111.65）×30%=0.309V+703.40（元/m^2）
（4）估算地价
平均楼面地价V=房地产售价-项目开发成本-利润=5161-[0.03V+2233+111.65+（0.1904V+207.52）+498.04]-（0.309V+703.40）
计算得到平均楼面地价V=920.22（元/m^2）