案例题 某公司于2016年6月通过拍卖竞得一宗土地50年使用权。该宗土地面积为8000平方米，经开发于2017年6月建成一座建筑面积为10000平方米的写字楼，耐用年限为60年，写字楼全部用于出租。为了解资产状况，该公司2021年6月委托土地评估机构评估土地现值。评估机构调查资料显示，同类写字楼月租金为90元/建筑平方米，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。此外还需支出维修费、保险费等。该写字楼建筑物的重置价为2500元/m2，残值率为2%，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，土地使用权到期时无偿收回土地使用权及地上建筑物。请根据以上资料进行估算。

（1）计算房地产年总收益
房地产年总收益=10000×90×12/10000=1080（万元）
（2）计算房地产年总费用
管理费=1080×5%=54（万元）
年支付各项税金=10000×35/10000=35（万元）
维修费=2500×10000×2%/10000=50（万元）
保险费=2500×10000×0.2%/10000=5（万元）
出租年总费用=54+35+50+5=144（万元）
（3）计算房地产年纯收益
房地产年纯收益=年总收益-年总费用=1080-144=936（万元）
（4）计算建筑物年纯收益
建筑物年折旧额=（2500×10000/10000）÷49=51.02（万元）
建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额×已使用年限=2500-51.02×4=2295.92（万元）
建筑物年纯收益=建筑物的现值×建筑物还原率=2295.92×8%=183.67（万元）
（5）计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地产年纯收益-建筑物年纯收益=936-183.67=752.33（万元）
（6）计算土地价格
土地总价格=752.33/6%×[1-1/（1+6%）^45]=11627.89（万元）
单位面积土地价格=土地总价格/土地总面积=11627.89/8000=14534.86（元/m^2）