案例题 某公司2014年5月1日通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，出让合同约定土地使用权期限届满无偿收回土地使用权时，建筑物也无偿收回。并于2年后建成一座写字楼，容积率为3。经过调查，目前同类建筑的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类写字楼物业的市场租金水平每月为300元/m2，出租率为90%；该地块房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%；当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。试求该公司2021年5月1日土地使用权转让价格。

该写字楼建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000（m^2）
（1）计算不动产年总收益
不动产年总收益=[300×15000×90%×12]/10000=4860（万元）
（2）计算不动产年总费用
管理费=4860×10%=486（万元）
维修费=4860×8%=388.8（万元）
保险费=3000×15000/10000×2‰=9（万元）
税金=4860×12%=583.2（万元）
不动产年总费用=486+388.8+9+583.2=1467（万元）
（3）计算不动产的年纯收益
不动产年纯收益=4860-1467=3393（万元）
（4）计算不动产总价
不动产总价=a/r×[1-1/（1+r）n]= 3393/10%×[1-1/（1+10%）43]=33366.75（万元）
（5）计算建筑物现值
建筑物年折旧额=[3000×15000/48]/10000=93.75（万元）
建筑物现值=3000×15000/10000-93.75×5=4031.25（万元）
（6）计算土地使用权的价格
土地使用权价格=不动产总价-建筑物现值=33366.75-4031.25=29335.5（万元）
单位地价=（29335.5×10000）/5000=58671（元/m^2）
楼面地价=土地单价/容积率=58671/3=19557（元/m^2）