答案：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予估价委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：
（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。
理由：根据《房地产估价规范》，一般估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及趋势分析法等其他辅助方法。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用比较法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。
（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
理由：假设开发法的估价前提有三种：①自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；②自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；③被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。
改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。
理由：①收益法估价技术路线为当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过比较法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。②假设开发法估价技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
理由：在运用成本法估价时注意：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
