问答题 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2）。其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
　　1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
　　2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
　　3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计算月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。
　　4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
　　5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：
　　采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

答案：1．开发完成后的房地产总价值
　　总建筑面积＝10000×5＝50000（m2）；
　　住宅总面积＝50000－9000＝41000（m2）。
　　（1）商铺开发完成后的房地产总价值
　　每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入×12×（1－空置等租金损失率）＝50×12×（1－10%）＝540（元/m2）。
　　每平方米商铺的净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）＝540×（1－24%）＝410.40（元/m2）。
　　商铺开发完成后的单价＝410.40÷8%×[1－1÷（1＋8%）47]×1÷（1＋8%）2.5＝4118.45（元/m2）。
　　商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61（万元）。
　　（2）住宅开发完成后的总价值＝41000×[30%×2700÷（1＋12%）2.5＋60%×2800÷（1＋12%）3＋10%×2900÷（1＋12%）2.5]＝8300.00（万元）。
　　（3）开发完成后的房地产总价值＝3706.61＋8300.00＝12006.61（万元）。
　　2．扣除项目
　　（1）建安工程费＝50000×1100÷（1＋12%）＝4910.71（万元）。
　　（2）专业及管理费用＝4910.71×8%＝392.86（万元）。
　　（3）销售费用和销售税费总额＝12006.61×（3.5%＋5.5%）＝1080.59（万元）。
　　（4）销售利润＝12006.61×20%＝2401.32（万元）。
　　（5）买方购买该宗熟地应负担的税费＝V×4%＝0.04V。
　　3．总地价
　　2006年9月1日的总地价：
　　V＝12006.61－4910.71－392.86－1080.59－2401.32－0.04V，V＝3097.24（万元）
　　[2006年真题]
答案：{
　　上述估价报告中的错误及改正具体如下：
　　（1）错误：商铺开发完成后的单价＝410.40/8%×[1－1/（1＋8%）47]×1/（1＋8%）2.5＝4118.45（元/m2），该公式中折现率取值错误。
　　改为：410.40/8%×[1－（1＋8%）－47]×（1＋12%）－2.5＝3760.52（元/m2）。
　　理由：商铺开发完成后的单价公式中折现率应为12%。
　　（2）错误：商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61（万元）错误。
　　改为：商铺开发完成后的总价值＝4118.45×8700＝3583.05（万元）或3760.52×8700＝3271.65（万元）。
　　理由：商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。
　　（3）错误：V＝12006.61－4910.71－392.86－1080.59－2401.32－0.04V；V＝3097.24（万元）错误。
　　改为：总地价V＝12006.61－4910.71－392.86－1080.59－0.04V；V＝5406.20（万元）
　　理由：在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。