指错题 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
　　1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
　　2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
　　3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。估价测算如下（节选）：
　　一、估算净收益
　　净收益＝1000×6000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝344.25（万元）
　　二、测算报酬率
　　测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]，采用试算法推算报酬率。具体如表2-35所示。
表2-35　可比实例报酬率表

注：上表计算结果无误。
　　报酬率＝（9.994%＋7.909%＋8.092%＋8.005%）÷4＝8.500%，取整报酬率为8.5%。
　　三、估算装修改造后的办公楼总价值
　　办公楼总价值＝344.25÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）50]÷（1＋12%）＝3981.45÷（1＋12%）＝3554.87（万元）
　　四、装修改造费用总额
　　装修改造费用＝1000×6000÷（1＋8.5%）0.5＝576.02（万元）
　　五、销售费用与销售税费
　　销售费用与销售税费＝3981.45×7%÷（1＋12%）＝248.84（万元）
　　六、购买现厂房的税费
　　设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3%
　　七、计算估价对象在价值时点的市场价格
　　估价对象的市场价格总价V＝3554.87－248.84－576.02－0.03V
　　V＝2650.50万元
　　单价＝2650.50÷6000＝4417.50元/m2