分析

指错题对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见表2-36），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表2-36　估价对象相关资料

　　估价测算如下（节选）：
　　（一）年有效毛收入
　　22000×（50＋5）×12×（1－10%）＝13068000（元）
　　（二）年运营费用
　　1．年维修费用
　　25000×2000×2%＝1000000（元）
　　2．年管理费用
　　年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失＝13068000×3%＋500×50×12＝692040（元）
　　3．年营业税及附加＝13068000×5.55%＝725274（元）
　　4．年运营费用小计
　　年运营费用＝1000000＋692040＋725274＝2417314（元）
　　（三）年净收益
　　年净收益＝（一）项－（二）项＝13068000－2417314＝10650686（元）
　　（四）估价结果
　　估价结果＝10650686/5%×[1－1/（1＋5%）50]＝194438130（元）（取整）

正确答案

答案：上述估价报告中的错误及改正具体如下：
　　（1）错误：年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。
　　改为：22000×50×12×（1－10%）＝11880000（元）。
　　（2）错误：年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。
　　改为：年管理费用＝年有效毛收入×3%＝11880000×3%＝356400（元）。
　　（3）错误：年运营费用中未计算房产税。
　　改为：房产税：有效毛收入×12%＝11880000×12%＝1425600（元）。
　　若中间计算过程增加：
　　年费用合计：年运营费用＝1000000＋356400＋725274＋1425600＝3507274（元）。
　　年净收益：（一）项、（二）项＝11880000－3507274＝8372726（元）。
　　（4）错误：估价结果计算时收益年限取值错误。
　　改为：45年。则估计结果＝8372726/5%×[1－1/（1＋5%）45]＝148817417（元）（取整）。

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