问答题 封面（略）目录（略）致估价委托方函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××别墅房地产估价结果报告　　一、委托估价方
　　××市恒通房地产开发公司
　　二、受理估价方
　　××市房地产估价事务所
　　资质等级及编号（略）
　　三、估价对象概况
　　（一）土地情况
　　1．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

　　2．土地总面积7000m2。
　　3．用途：别墅及配套设施。
　　4．33栋别墅，建筑总面积10378m2。
　　（二）地上物情况
　　该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备（略）。
　　四、估价目的
　　为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
　　五、估价时点
　　1998年4月15日
　　六、估价方法
　　1．采用的估价方法为：市场法、成本法
　　2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
　　七、估价结果
　　别墅现有房地产价格＝2480.79＋3072.51＝5553.3（万元）。（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）

××别墅房地产估价技术报告估价测算过程　　（一）土地估价：采用成本法与比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
　　1．利用成本法进行土地估价
　　计算公式：土地价格＝取得土地费用＋土地开发费用＋土地使用权出让金。
　　根据估价人员实地勘查，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元/m2。土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为480元/m2。以上三项合计为3324元/m2。
　　2．利用比较法进行土地估价
　　选取三个可比实例A、B、C（见表2-7）。
　　（注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差）
表2-7　可比实例对比表

　　根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算数平均综合出一个价格作为结果：
　　比准价格＝（4262.5＋3380.42＋3648.98）/3＝3763.97（元/m2）；
　　用比较法算出土地单价为3763.97元/m2；
　　土地单价＝（3324＋3763.97）/2＝3543.99（元/m2）。
　　3．土地估价综合结果
　　土地总价：土地单价×土地总面积＝3543.99×7000＝2480.79（万元）。
　　（二）别墅建筑物估价
　　别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利息税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
　　1．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、管理费8%、年利率15%、利润率200%、销售税费10%。
　　2．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428×7548＝2587.45（万元）。
　　根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘查，确定未完成的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%＝1714（元/m2），9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830＝485.06（万元）。
　　3．现有别墅建筑物价格：
　　3428×7548＋1714×2830＝3072.51（万元）
　　（三）别墅现有房地产价格
　　2480.79＋3072.51＝5553.3（万元）

附件、说明、其他资料（略）

答案：（1）缺少委托方法定代表人和住所；
　　理由：估价结果报告上的估价委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托估价，不仅要写明估价委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。
　　（2）缺少估价方法定代表人和住所；
　　理由：估价结果报告上的估价机构与估价委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人或者执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号。
　　（3）缺少土地使用权用途、权属情况及建筑物权属状况说明；
　　理由：估价对象的写作要包括估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等。
　　（4）缺少估价对象区位状况说明；
　　理由：估价对象应写明估价对象范围，包括：①土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限。
　　（5）缺少对土地的自然状况和开发利用状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境、交通通达程度、公共配套设施情况完备程度等；
　　（6）缺少价值定义；
　　理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人员、实地查勘期、估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（7）缺少估价依据；
　　理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人员、实地查勘期、估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（8）缺少估价原则；
　　理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人员、实地查勘期、估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（9）缺少估价方法的定义和估价思路；
　　（10）估价结果缺少大写和单价；
　　理由：估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。
　　（11）利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该还包括正常的管理费用、销售税费、销售费用、投资利息和开发利润；
　　理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。
　　（12）计算公式中的土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本；
　　（13）土地的评估价格3324元/m2为边缘土地的价格，未根据估价对象土地所处地段的土地级别进行调整；
　　（14）可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例；
　　理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，其中包括与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。例如，出让国有建设用地使用权与划拨国有建设用地使用权的权利性质不同。
　　（15）在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明；
　　理由：房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。权益状况调整是对房地产的权益因素进行调整，具体讲，就是对可比实例在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。调整内容主要包括：土地使用年限调整，城市规划限制条件（主要是容积率）调整、共有情况等。
　　（16）可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长；
　　（17）交易日期调整没说明理由；
　　（18）土地单价取平均值未说明理由；
　　（19）对建筑物估价中。建筑费一项不应包括红线外的市政费；
　　理由：对建筑物估价时，价格构成为：建筑费（含结构、装修、设备、红线内市政费）、管理费、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润。
　　（20）别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2价格构成描述不正确，其价格构成为：建筑费（含结构、装修、设备、红线内市政费）、管理费、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润；
　　（21）成本法中未结合市场供求分析来确定评估价值；
　　理由：成本法应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
　　（22）技术报告中缺“估价结果确定”。
　　估价技术报告应较详细地叙述下列内容：①估价对象描述与分析；②市场背景描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价测算过程；⑥估价结果确定。