计算题 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（m2年），运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
　　在贷款利息最少条件下，求：
　　（1）该项目的借款计划和还款计划。
　　（2）该项目全部投资内部收益率。
　　（3）该项目自有资金财务净现值。

（1）求借款计划和还款计划：
　　①借款计划：
　　第2年初借款：13250－3250＝10000（万元）；
　　第二年年末的净销售收入为7750万元，可全部用于再投入生产，则第3年初借款：12750－7750＝5000（万元）；
　　②还款计划：
　　第4年初应还款：10000×（1＋10%）2＋5000×（1＋10%）＝17600（万元），第三年年末的净销售收入12600万元，全部用于偿还本息，因此第4年年初实际还款12600万元；
　　第5年初应还款：（17600－12600）×（1＋10%）＝5500（万元），还款5500万元。
　　（2）求现金流量：
　　①第5～40年的年租金收入：3000×5000×90%＝1350（万元）；
　　②第5～40年的年运营成本：1350×20%＝270（万元）；
　　列出现有资金流量表见表6-8。
表6-8　现有资金流量表（单位：万元）

　　求项目全投资内部收益率：
　　项目内部收益率可以用内插法求得，其计算公式为：
　　FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）
　　代入数据得：
　　①当i1＝15%时：

　　②当i1＝16%时：

　　因此，FIRR＝15%＋1%×450.52/（450.52＋398.64）＝15.53%。
　　（3）求自有资金财务净现值
　　财务净现值的计算公式如下：

　　代入数据得：