计算题 某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000m2住宅，建造费用为3000元/m2，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、3%。经政府有关部门批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表6-6。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/m2，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14%，请完成项目投资现金流量表（表6-7），并计算该项目的财务净现值。
表6-6　建造费用投入进度、销售收入实现进度计划

表6-7　项目投资现金流量表

（1）由题意可得：建造费用＝3000×60000/10000＝18000（万元）。
　　专业人员费用＝18000×8%＝1440（万元）。
　　其他工程费用及管理费用＝18000×（4%＋3%）＝1260（万元）。
　　销售收入＝9000×60000/10000＝54000（万元）。
　　销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝54000×（3.5%＋5.5%＋1%）＝5400（万元）。
　　根据表6-6，可计算建造费用、其他工程费用及管理费用、销售收入、销售费用、营业税金及附加、其他交易费用的具体进度：
　　①2014.6期末：
　　建造费用＝18000×5%＝900（万元）
　　其他工程费用及管理费用＝1260×5%＝63（万元）
　　②2014.9期末：
　　建造费用＝18000×15%＝2700（万元）
　　其他工程费用及管理费用＝1260×15%＝189（万元）
　　③2014.12期末：
　　建造费用＝18000×20%＝3600（万元）
　　其他工程费用及管理费用＝1260×20%＝252（万元）
　　④2015.3期末：
　　建造费用＝18000×20%＝3600（万元）
　　其他工程费用及管理费用＝1260×20%＝252（万元）
　　销售收入＝54000×5%＝2700（万元）
　　销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×5%＝270（万元）
　　⑤2015.6期末：
　　建造费用＝18000×30%＝5400（万元）
　　其他工程费用及管理费用＝1260×30%＝378（万元）
　　销售收入＝54000×20%＝10800（万元）
　　销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×20%＝1080（万元）
　　⑥2015.9期末：
　　建造费用＝18000×10%＝1800（万元）
　　其他工程费用及管理费用＝1260×10%＝126（万元）
　　销售收入＝54000×35%＝18900（万元）
　　销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×35%＝1890（万元）
　　⑦2015.12期末：
　　销售收入＝54000×30%＝16200（万元）
　　销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×30%＝1620（万元）
　　⑧2016.3期末：
　　销售收入＝54000×10%＝5400（万元）
　　销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×10%＝540（万元）
　　项目投资现金流量表如下表所示：
　　根据上述数据，可得项目投资现金流量表，如下表所示：

　　（2）投资收益率为14%是年收益率，换算成季度收益率为3.5%，计算时点为2014年6月，则该项目的财务净现值：

　　由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。