计算题 某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。
　　（1）先求该店铺年净租金收入＝年毛租金收入－年经营费用
　　设月租金单价为：x元/（m2·月），则年毛租金收入为：12x·60＝720x（元/年），年净租金收入为：720x（1－25%）＝540x（元/年）。
　　（2）计算抵押贷款
　　等额偿还的年还款额为A，则有：
　　①店铺购买总价＝1.8×60＝108（万元）。
　　②自有资金支付总额＝108×30%＝32.40（万元）。
　　③银行抵押贷款总额：P＝108－32.40＝75.60（万元），贷款期限n＝10（年），年利率为i＝5.31%×（1＋1.5%）＝5.38965%。
　　④按年等额偿还金额：

　　（3）计算最低现金回报率要求的月租金单价：
　　税前现金回报率＝（540x－99766.64）/（32.4×104）≥12%
　　解得：x≥256.75。
　　即，最低现金回报率要求的月租金单价为256.75元/（m2·月）。