计算题 某开发商获得某项目用地4200m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5.0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元/m2，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构。试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。

（1）项目总开发价值
　　①总开发量：4000×6.5＝26000（m2）；
　　②项目总开发价值：

　　（2）项目总开发成本
　　①土地成本：7200万元；
　　②建造成本：4000×26000＝10400（万元）；
　　③其他工程费：10400×10%＝1040（万元）；
　　④管理费：
　　a．土地管理费：7200×5%＝360（万元）；
　　b．建设期管理费：（10400＋1040）×5%＝572（万元）；
　　c．管理费合计：932万元；
　　⑤财务费用：
　　a．土地费用利息：7200×[（1＋12%/4）2×4－1]＝1920.74（万元）；
　　b．土地管理费利息：360×[（1＋12%/4）1.75×4－1]＝82.75（万元）；
　　c．建造成本、其他工程费、建设期管理费用利息：
　　（10400＋1040＋572）×[（1＋12%/4）1.5/2×4－1]＝1113.84（万元）
　　d．融资费用：（1920.74＋82.75＋1113.84）×10%＝311.73（万元）；
　　e．财务费用总计：3429.03万元；
　　⑥项目开发成本总计：（7200＋10400＋1040＋932＋3429.03）＝23001.03（万元）。
　　（3）开发商利润：37939.12－23001.03＝14938.09（万元）。
　　（4）成本利润率：14938.09/23001.03＝64.95%。