计算题 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。

（1）计算等比序列现值系数的公式为：

　　因为i＝15%，s＝5%，且i≠s，所以：

　　因为FNPV＝256.42＞0，则该项目投资可行。
　　（2）计算FIRR并判断项目投资的可行性：

　　当i1＝17%时，NPV1＝71.23万元；当i2＝18%时，NPV2＝－7.63万元。
　　根据插值法求得内部收益率为：
　　FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝17%＋1%×71.23/（71.23＋7.63）＝17.90%。
　　因为FIRR＝17.90%＞15%，则该项目投资可行。
　　（3）计算实际收益率：已知Ra＝17.90%，Rd＝4%，根据公式（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd），则（1＋17.90%）＝（1＋Rr）（1＋4%），解得实际收益率Rr＝13.37%。