计算题 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表10-1所示。请根据已知条件完成表10-2和表10-3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求（不考虑所得税、土地增值税等所有税费的影响）。
表10-1　项目现金流量表（单位：万元）

表10-2　全部投资现金流量表（单位：万元）

表10-3　自有资金现金流量表（单位：万元）

（1）完成表10-2和表10-3：
　　①表10-2的完成情况见表10-4。
表10-4　全部投资现金流量表（单位：万元）

　　②表10-3的完成情况见表10-5和表10-6。
表10-5　自有资金现金流量表（单位：万元）

　　或者
表10-6　自有资金现金流量表（单位：万元）

　　表10-6中除最后一年，各个时间的现金流入量均为租金收入；最后一年的现金流入量为租金收入加转售收入＝1300＋8000＝9300（万元）；
　　第2年有租金，开始还本付息，因而现金流出量包含还本付息及经营费用。
　　年等额还本付息额为：

　　因此，2～6现金流出量＝578.05＋200＝778.05（万元）；
　　7～11现金流出量＝578.05＋300＝878.05（万元）；
　　12～16现金流出量＝578.05＋300＝878.05（万元）；
　　由于15年还清贷款，则从17年开始现金流出量仅为经营费用，即17～19、20现金流出量＝300万元。由净现金流量＝现金流入量－现金流出量，可得每年的净现金流量如表10-6最后一行。
　　（2）净现值的计算公式：

　　（3）计算贷款的年还本付息额：

　　（4）计算项目的全部投资经济效果：

　　NPV1＞0，所以可以满足全部投资的经济效果评价要求。
　　（5）计算项目的自有资金经济效果：

　　NPV2＞0，所以可以满足自有资金投资的经济效果评价要求。