案例题 A公司于2022年7月1日取得一国有建设用地使用权，其用途为商业，面积为6000m2，容积率为5，使用期限为40年，且到期后连同地上建筑物无偿收回。A公司拟将该土地建设商场，在取得土地使用权后即开工建设。2023年6月30日，A公司因发展需要，拟自行转让该在建工程。经调查：①当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价的5%，在建工程转让时受让方另需一次性投入500万元用于工程清理、设计变更等，办理转让手续及工程交接所需时间为0.5年；②项目续建的建设成本和管理费用为3500元/m2，正常续建建设期为1.5年，市场上同类房地产的销售费用和销售税费分别是售价的3%和6%；建设成本和管理费用在续建建设期内均匀投入，销售费用在续建完成的前半年内均匀投入；贷款年利率为5%，成本利润率为15%。商场续建完成后即可出租运营，预计前三年的有效毛收入分别为2646万元、3024万元、3402万元，自第四年起有效毛收入稳定在3591万元；运营费用为有效毛收入的25%。假设房地产报酬率为7%。请采用假设开发法中的静态分析法计算2023年6月30日该在建工程的正常转让价格。

假设开发法静态分析法下的公式：
房地产开发价值=预期完成的价值-后续必要支出及应得利润
设2023年6月30日该在建工程的正常转让价格为V
（1）计算预期完成的价值
收益法计算预期完成的价值
出租第一年的净收益=2646×（1-25%）=1984.5（万元）
出租第二年的净收益=3024×（1-25%）=2268（万元）
出租第三年的净收益=3402×（1-25%）=2551.5（万元）
自第四年期的净收益=3591×（1-25%）=2693.25（万元）

（2）后续必要支出及应得利润
在建工程取得税费=V×5%
受让方一次性投入的工程清理、设计变更等费用=500万元
续建的建设成本和管理费用=3500×6000×5÷10000=10500（万元）
销售费用=售价×3%=34177.88×3%=1025.336（万元）
销售税费=售价×6%=34177.88×6%=2050.673（万元）
投资利息=（V+V×5%+500）×[（1+5%）^2-1]+10500×[（1+5%）^0.75-1]+1025.336×[（1+5%）^0.25-1]=0.107625×V+455.1721
开发利润=（V+V×5%+500+10500+1025.336+0.107625×V+455.1721）×15%=0.17364375×V+1872.076
（3）计算该在建工程的正常转让价格
V=34177.88-[V×5%+500+10500+1025.336+2050.673+（0.107625×V+455.1721）+（0.17364375×V+1872.076）]
计算得到：V=13351.64（万元）