问答题 某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。土地面积为700m2，容积率为1.5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期（不含装修）为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修（假定装修费用支出发生在该年末），然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建工程）在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。（10分）

正确答案

（1）设该在建工程的正常购买总价为V
（2）该在建工程续建完成后的总价值：
①总建筑面积＝2000×5.1＝10200（m2）；
②续建完成后的总价值计算公式：（a/r）×[1－1/（1＋r）n]×1/（1＋rd）t；
③续建完成后的总价值：

（3）续建总费用：2500×10200×55%/（1＋14%）0.75＝1271.23（万元）；
（4）购买该在建工程的税费总额＝V×5%＝0.05V；
（5）该在建工程的正常购买总价V＝3569.34－1271.23－0.05V，则V＝2188.68（万元）；
（6）按建成后的建筑面积折算的单价＝2188.68/1.0200＝2145.76（元/m2）。