问答题 某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。

（1）当项目建成毛坯房时的地价
①该项目开发完成后的价值：8000×50000＝40000（万元）；
②销售税费：40000×6%＝2400（万元）；
③续建成本
建安成本、专业费用和管理费＝1100×50000×（1＋6%）×（1＋3%）＝6004.9（万元）；
销售费用＝40000×3%＝1200（万元）；
④设地价为x万元，则取得税费＝4%x；

解得：x＝22653.31（万元）。
（2）当项目建成精装修公寓情形时的地价
①该项目开发完成后的价值：10000×50000＝50000（万元）；
②销售税费：50000×6%＝3000（万元）；
③续建成本
建安成本、专业费用和管理费＝1100×50000×（1＋6%）×（1＋3%）＝6004.9（万元）；
装修及其专业费用、管理费用等＝800×50000＝4000（万元）；
销售费用＝50000×3%＝1500（万元）。
④设地价为x万元，则取得税费＝4%x；

解得：x＝24722.15（万元）。
（3）当项目建成宾馆情形时的地价
①该项目开发完成后的价格＝5100/10%×[1－1/（1＋10%）37.5]＝49570（万元）；
②销售税费：49570×6%＝2974.2（万元）；
③续建成本
建安成本、专业费用和管理费＝1100×50000×（1＋6%）×（1＋3%）＝6004.9（万元）；
装修及其专业费用、管理费用等＝800×50000＝4000（万元）；
购置设施设备费用＝200×50000＝1000（万元）；
销售费用＝49570×3%＝1487.1（万元）。
④设地价为x万元，则取得税费＝4%x；

x＝23714.68（万元）。
（4）则该宗土地的合理地价为：（22653.31＋24722.15＋23714.68）÷3＝23696.71（万元）。