问答题 某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续。一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
项目实施安排表

根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

（1）项目总建筑面积：1.2×10000×2.5＝30000（m2）；
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
（2）将所有以后发生的现金流折现到办理完土地使用权出让手续时点即第一年年末，则房地产开发项目总价值及折现值：
①住宅楼价值
a．住宅楼价值：5000×15000＝75000000（元）＝7500（万元）；
b．由于住宅并不是一建成就出售，而是和写字楼一起在第四年末，项目工程建设完成之后再出售，住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点的折现值：7500/（1＋10%）3＝5634.86（万元）；
c．住宅楼销售税费的折现值：5634.86×6%＝338.09（万元）。
②写字楼价值
a．写字楼年租金收入＝120×15000×70%×（1－20%）×12＝12096000（元）＝1209.6（万元）；
b．写字楼押金：1209.6×30%＝362.88（万元）；
c．写字楼押金年收益：362.88×3%＝10.89（万元）；
d．有关税费和经营管理费用：1209.6×30%＝362.88（万元）；
e．租赁净收入：（1209.6＋362.88＋10.89－362.88－362.88）＝857.61（万元）；
f．写字楼价值：V＝（A/i）×[1－1/（1＋i）n]＝（857.61/10%）×[1－1/（1＋10%）47]＝8474.45（万元）；
g．写字楼总价值折现值：8474.45/（1＋10%）3＝6517.24（万元）。
③项目总价值折现值：5634.86＋6517.24＝12152.10（万元）。
（3）项目开发成本、管理费用总计及其折现到办理完土地使用权出让手续时点即第一年年末的折现值：
①住宅楼部分开发成本、管理费用总计：1800×15000×（1＋5%）＝28350000（元）＝2835（万元）；
写字楼部分开发成本、管理费用总计：2800×15000×（1＋5%）＝44100000（元）＝4410（万元）；
②住宅楼开发成本及管理费折现值：2835×[50%/（1＋10%）0.5＋50%/（1＋10%）1.5]＝2580.20（万元）；
③写字楼开发成本及管理费折现值：4410×[50%/（1＋10%）1.5＋50%/（1＋10%）2.5]＝3648.77（万元）；
④项目开发成本及管理费折现值：2580.20＋3648.77＝6228.97（万元）。
（4）所能支付的最高土地价格：V＝（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）÷（1＋3%）＝（12152.10－338.09－6228.97）÷（1＋3%）＝5422.37（万元）。