问答题 某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/m2·天，空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/m2·天，空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/m2·天，空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。

正确答案

（1）①该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。
②理由：由题意，增加电梯所能带来的房地产价值增加额为：

修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。因此，该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。
（2）①由题意，该写字楼的年净收益＝1.5×（1－6%）×2000×365×（1－25%）＝77.20（万元）；
②兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为：

③本题中采用的是同类有电梯写字楼的租金，故采用的是具有先进功能的“建筑物重置成本”，计算时为：获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－可修复功能缺乏折旧＝有电梯的写字楼现时价格－单独增加功能的费用＝986.76－180＝806.76（万元）。