问答题 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1997年10月1日，土地使用权年限为2002年10月1日至2042年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2007元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置成本为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元。重新购建成本（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2012年10月1日的折旧总额和现值。

正确答案

按题意，求该写字楼在价值时点（2012年10月1日）的折旧总额和现值，应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：旧房地价格＝房地的重新购建成本－建筑物的折旧＝土地的重新购建成本＋建筑物的重新购建成本－建筑物的折旧。
其时间示意图。