问答题 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2004年9月底取得50年的使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2007年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m2没有电梯，需评估该写字楼2009年9月30日的价值。搜集有关资料如下：
（1）搜集了三宗出让期限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如图所示。从2008年11月至2009年10月地价逐月上升0.5%。
出让期限50年的土地交易实例

出让期限50年的土地交易实例（2）当地征收农地的费用等资料如下：在价值时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如图所示。
各级土地之间的价格差异

（3）在价值时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建成本为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建成本为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建成本为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于建设用地使用权期限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在价值时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的外部折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2009年9月30日的价值。土地重新购建成本要求用比较法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）

（1）土地重新购建成本，可以分别采用比较法和成本法求取。
①比较法：注意比较法运用的公式中每一项调整系数的准确性。
比较价值A＝2200×（1/1）×（1＋0.5%）6×[1/（1－3%）]×{[1－1/（1＋5%）45]/[1－1/（1＋5%）50]}＝2275.26（元/m2）；
比较价值B＝2050×（1/1）×（1＋0.5%）9×[1/（1－8%）]×{[1－1/（1＋5%）45]/[1－1/（1＋5%）50]}＝2269.05（元/m2）；
比较价值C＝2380×[1/（1＋3%）]×（1＋0.5%）4×[1/（1＋5%）]×{[1－1/（1＋5%）45]/[1－1/（1＋5%）50]}＝2158.73（元/m2）；
估价对象的比较价值为：（2275.26＋2269.05＋2158.73）/3＝2234.35（元/m2）；
总价为：V＝2234.35×1000＝223.435（万元）。
②成本法：
最末级土地的重置成本，需要将50年期限的价格换算成45年期限的价格，且1亩＝666.67m2，计算如下：
（57.32×10000/666.67＋120＋150）×[1－1/（1＋5%）45]/[1－1/（1＋5%）50]＝1099.975（元/m2）。
则成本法估算的估价对象土地重置成本为：1099.975×2＝2199.95（元/m2）。
③估价对象的土地重新购建成本为：（2234.35＋2199.95）/2＝2217.15（元/m2）；
总价为：2217.15×1000＝221.715（万元）。
（2）建筑物价格
①建筑物重置成本：1800×4500＝810（万元）。
②建筑物折旧，注意已使用2年；
a．门窗损坏折旧＝10（万元）；
b．装修折旧＝140×2/5＝56（万元）；
c．设备折旧＝100×2/10＝20（万元）；
d．长寿命物质折旧＝（810－10－140－100）×2/47＝23.83（万元）；
e．功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：
（40×4500×12×85%－38×4500×12×80%）×（1－35%）＝12.636（万元）
功能缺乏折旧（租金损失资本化法）：12.636/7%×[1－1/（1＋7%）45]＝171.92（万元）；
f．功能过剩折旧：（1/7%）×[1－1/（1＋7%）45]＝13.61（万元）；
g．外部折旧为20万元；
h．该写字楼的折旧总额＝10.00＋56.00＋20.00＋23.83＋171.92＋13.61＋20.00＝315.36（万元）。
（3）该写字楼2009年9月30日的价值＝221.715＋810.00－315.36＝716.355（万元）。