问答题 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。
请计算该建筑物的现时价值。

（1）计算重新购建价格C总：
方法一：
①计算单价
建筑安装成本＝1200元/m2；
专业费用＝1200×8%＝96（元/m2）；
管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88（元/m2）；
销售费用＝C×3%；
投资利息＝（1200＋96＋38.88＋3%C）×60%×[（1＋6%）1.5－1]＋（1200＋96＋38.88＋3%C）×40%×[（1＋6%）0.5－1]＝88.94＋0.2%C；
销售税费＝C×6.5%；
投资利润＝（1200＋96＋38.88＋3%C）×35%＝467.208＋1.05%C；
每平方米重新购建成本C＝1200＋96＋38.88＋3%C＋88.94＋0.2%C＋6.5%C＋467.208＋1.05%C；
解得：C＝2118.798（元/m2）。
②计算总价
建安成本＝1200×30000＝3600（万元）；
专业费用＝3600×8%＝288（万元）；
管理费用＝（3600＋288）×3%＝116.64（万元）；
销售费用＝C总×3%；
投资利息＝（3600＋288＋116.64＋3%C总）×60%×[（1＋6%）1.5－1]＋（3600＋288＋116.64＋3%C总）×40%×[（1＋6%）0.5－1]＝266.79＋0.2%C总；
销售税费＝C总×6.5%；
投资利润＝（3600＋288＋116.64＋3%C总）×35%＝1401.624＋1.05%C总；
重新购建成本C总＝3600＋288＋116.64＋3%C总＋266.79＋0.2%C总＋C总×6.5%＋1401.624＋1.05%C总；
解得：C总＝6356.394万元。
方法二：
重新购建成本C＝[1200×（1＋8%）×（1＋3%）＋C×3%]×60%×（1＋6%）1.5＋1200×（1＋8%）×（1＋3%）＋C×3%×40%×（1＋6%）0.5＋C×6.5%＋[1200×（1＋8%）×（1＋3%）＋C×3%]×35%；
解得：C＝2118.798（元/m2）；
则重新购价格为：2118.798×30000＝6356.394（万元）。
（2）计算折旧：
①可修复费用：35万元；
②装修折旧费：500×1/5×3＝300（万元）；
③设备折旧费：200×1/10×3＝60（万元）；
④长寿命项目折旧费：（6356.394-35－500－200）×1/60×3＝281.07（万元）；
⑤缺乏电梯的功能折旧费：（32×85%－30×80%）×12×3/8%×[1－1/（1＋8%）57]－（180＋60）＝1182.085（万元）；
⑥功能过剩引起的折旧费：（1/8%）×[1－1/（1＋8%）57]＝12.344（万元）。
（3）计算建筑物现值：V＝6356.394－35－300－60－281.07－1182.085－12.344－40＝4445.895（万元）。