问答题 某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2，建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/m2，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m2，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/m2，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天·间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，此后入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。
请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）

（1）用收益法计算收益价格。
①计算有效毛收入：
第一年有效毛收入＝180×400×365×50%÷10000＋500＝1814.00（万元）；
第二年有效毛收入＝180×400×365×60%÷10000＋500×（1＋5%）＝2101.80（万元）；
第三年有效毛收入＝180×400×365×70%÷10000＋500×（1＋5%）2＝2390.85（万元）；
第四年有效毛收入＝180×400×365×80%÷10000＋500×（1＋5%）3＝2681.21（万元）。
②计算运营费用：
第一年运营费用＝1814×35%＝634.90（万元）；
第二年运营费用＝634.9＋（2101.8－1814）×25%＝706.85（万元）；
第三年运营费用＝634.9＋（2390.85－1814）×25%＝779.11（万元）；
第四年运营费用＝634.9＋（2681.21－1814）×25%＝851.7（万元）。
③计算净收益：
第一年净收益＝第一年有效毛收入－第一年运营费用＝1179.10（万元）；
第二年净收益＝第二年有效毛收入－第二年运营费用＝1394.95（万元）；
第三年净收益＝第三年有效毛收入－第三年运营费用＝1611.74（万元）；
第四年净收益＝第四年有效毛收入－第四年运营费用＝1829.51（万元）。
④计算收益价格：
收益期限为：40－2＝38（年）。
利用净收益在前若干年有变化公式：
代入数据可得：


（2）用成本法计算市场价格V。
建筑面积＝10000×2＝20000（m2）。
①土地成本＝20000×1750×（1＋4%）＝3640（万元）；
②开发成本及管理费＝3000×20000×（1＋10%）＝66000000（元）＝6600（万元）；
③销售费用＝400（万元）；
④投资利息＝3640×[（1＋8%）2－1]＋6600×60%×[（1＋8%）1.5－1]＋6600×40%×[（1＋8%）0.5－1]＋400×[（1＋8%）0.25－1]＝1201.616（万元）；
⑤开发利润＝40%×（3640＋6600＋400）＝4256（万元）；
则V＝土地成本＋开发成本及管理费＋销售费用＋投资利息＋开发利润＝16097.62（万元）。
【说明】①此题未说明建筑物剩余经济寿命是个缺陷，在确定收益期限和收益价格时依据不充分。②未说明是否有销售税费、其他工程费、开发期间税费、基础设施建设费和公共配套设施建设费，也未说明是否有除广告宣传费外的销售费用。③注意家具费不应计入成本，家具是动产，其价格不能计入不动产价格中。